Le LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un statut de gestion patrimoniale permettant de profiter de plusieurs avantages, notamment une fiscalité moindre sur ses revenus locatifs, des taxes réduites, de la récupération de la TVA, etc.
Qu’est ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP est une loi de défiscalisation immobilière instaurée en 1949, permettant à un contribuable Français d’investir dans un Bien immobilier pour le mettre en location.
Avec le LMNP, vous devenez propriétaire d’un Bien meublé et percevez des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA. Il vous assure donc un investissement avec une stabilité très importante.
L’investissement en loueur meublé non professionnel est destiné à être conservé et non revendu. C’est donc un investissement à long terme, dont la valorisation se fera au fil des années. La LMNP concerne la location de logements meublés, dont les revenus générés par la location n’excèdent pas 23 000 euros par an ou la moitié des revenus globaux annuels de son propriétaire.
Quel est l’intérêt de ce statut ?
Les avantages qu’offre le statut LMNP sont multiples.
Un intérêt fiscal important
Le premier point fort du statut LMNP est son cadre fiscal très avantageux. En effet, grâce à l’imposition des revenus en régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), l’impôt sur le revenu est imposé sur seulement la moitié des revenus générés par la location.
Si vous conservez votre Bien en investissement neuf pendant au moins 20 ans, vous êtes exonéré de la taxe TVA. Dans le cas contraire, le statut LMNP via une résidence gérée vous permet de récupérer jusqu’à 20% du prix d’achat (TVA), dès la signature de l’acte d’acquisition.
De plus, depuis l’amendement de 2009 relatif à la loi Scellier, vous avez droit à une déduction fiscale de 11% sur le coût de l’investissement des logements meublés intégrés à des résidences services.
Un intérêt financier
Chaque fin de mois l’investisseur LMNP percevra le loyer de son locataire, soit une rente fixe. Le montant de ce loyer est de 15% à 25% supérieur à ceux de la location à nue. Avec une location meublée saisonnière, vous pouvez vous retrouver avec un loyer deux à trois fois supérieur l’année.
Pour les particuliers avec un revenu modeste, cela va constituer une épargne et pour les férus d’investissement, une somme d’argent à réinvestir.
Un intérêt patrimonial
L’investisseur en LMNP pourra valoriser son bien au moment de la retraite, par revente, en l’habitant lui-même, ou en le transmettant à ses descendants, etc.
Une gestion simplifiée et flexible
La location de meublé obéit à des règles de location et la démarche pour vous enregistrer sous ce statut consiste à envoyer un formulaire de déclaration de début d’activité. Vous n’aurez donc pas besoin de créer une société en votre nom.
Quelle que soit votre raison, vous pouvez à tout moment le vendre. Une astuce consiste à signifier au locataire que vous voulez vendre pour ensuite l’utiliser à d’autres fins.
Un placement sécurisé dans l’immobilier
Investir dans l’immobilier est une valeur sure, même en période de crise. Investir en LMNP dans une résidence gérée vous permet donc de maîtriser les charges liées à votre bien sur le long terme. En résumé, le statut LMNP grâce aux avantages énormes qu’il offre, constitue la meilleure option pour gagner du temps et de l’argent.
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
Contrairement à un investissement immobilier, vous ne pouvez pas habiter le Bien que vous avez acheté. Les biens LMNP sont en effet des produits d’investissement et doivent être perçus comme tel.
Un bail commercial vous lie à votre gestionnaire sur une période contractuelle qui peut ne pas être reconduit par ce dernier ou reconduit à la baisse.
Vous devez faire attention à bien choisir votre gestionnaire, car il peut faire défaut. Il importe donc de choisir un gestionnaire fiable et solide.
La valeur de votre bien est souvent dépréciée par le temps et son utilisation.
Quels sont les biens éligibles au statut LMNP ?
Qu’il soit neuf ou ancien, le bien meublé devra être habitable immédiatement par un locataire. Cependant, tous les biens ne sont pas éligibles au régime LMNP. Le statut LMNP concerne cinq grandes catégories :
Les Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)
Il s’agit de chambres médicalisées dans des établissements comme les maisons de retraite. Avec le vieillissement de la population en France, les EHPAD se présentent comme une très bonne perspective d’investissements LMNP. Les prévisions envisagent près d’un demi-million de centenaires à l’horizon 2050-2060.
Les résidences sénior
Il s’agit d’appartements non médicalisés, réservés aux personnes âgées non dépendantes (pas d’escaliers, douches, portes large, etc.). Ces résidences sont la plupart du temps fortement sécurisées.
Les résidences de tourisme
Le développement du tourisme en France assure pour les années à venir de belles perspectives sur le marché de la location en tourisme. Un investissement dans des résidences de tourisme serait opportun.
Les résidences d’affaire
La demande pour ce type d’hébergement est également croissante dans les grandes villes particulièrement les hommes d’affaires en déplacement pour une durée entre une semaine et quelques mois. Un investissement en LMNP dans les centres stratégiques serait intéressant.
Les résidences étudiantes
C’est l’investissement LMNP le plus prisé par les Français. L’investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit. Toutefois, il faudra s’assurer de la demande de location dans la ville avant tout investissement.
Quelle sont les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, le Bien immobilier doit être meublé. Selon la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La loi Alur ajoute à cette dernière la liste des équipements et des meubles à fournir obligatoirement.
Vous devez également déclarer moins de 23 000 euros de revenus par an. S’ils dépassent ce montant, il vous faudra opter pour le statut en lmp. Vos revenus de la location des logements meublés ne doit pas constituer la moitié de vos revenus globaux.
Ceux qui sont issus des locations meublées peuvent être déclarés en régime micro-bic ou en régime réel.
Le régime micro-bic
Régime simplifié d’imposition, le régime micro-Bic est possible à condition que le montant maximum que vous déclarez soit de 32 000 euros par an. Les charges telles que les frais d’entretiens, de travaux ou d’assurances n’en font pas partie, mais le revenu net imposable est calculé après un abattement de 50%.
Toutefois, l’année de démarrage avec le statut LMNP ou de cessation de l’activité est calculée en fonction du nombre de jours de l’activité. Ainsi, si elle débute au 1er juin, le calcul se fera sur la base de 245 jours et non 365.
On prend l’exemple d’un logement meublé que vous louez à un étudiant. Si sa location vous rapporte mensuellement 300euros, soit 3 600 euros l’année, vous ne serez imposé que sur la base de la moitié du montant réellement perçu, c’est-à-dire 1 800 euros. Bien entendu, vous devez déclarer vos revenus en régime micro-bic. L’investissement en statut LMNP a donc pour but ultime de générer des revenus défiscalisés.
Le régime en micro-bic s’applique pour les locations à usage temporaire, à usage de résidence principale, ou aux locations saisonnières.
Il faut noter que pour certaines locations saisonnières, notamment les chambres d’hôte ou meublées de tourisme, l’abattement forfaitaire pour charge est de 71% et non 50%. Le plafond annuel à ne pas dépasser au régime micro-bic est quant à lui de 82 200 euros par an.
Le régime réel
Le régime réel devient obligatoire si les revenus annuels de vos locations dépassent les 32 900 euros. Aussi, si vos charges liées à l’entretien de vos locations meublées sont supérieures à l’abattement de 50% auquel vous pouvez prétendre en régime micro-bic, vous avez plutôt intérêt à passer en régime réel.
Notez que si vos revenus issus des loyers sont supérieurs à 23 000 euros, vous devez opter pour le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel). Ce régime vous permettra de déduire l’ensemble de vos dépenses liées au logement meublé sous le statut LMNP.
Deux catégories de charges peuvent être déduites : les charges calculées et les dépenses réelles. Les premières concernent les frais d’emprunt, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les assurances liées au logement, les charges de copropriétés, les frais de notaire, les dépenses d’entretien, les consommations du locataire, les travaux de réparation ou de remplacement.
Quant aux dépenses réelles pour défiscaliser avec le statut LMNP, elles concernent par exemple l’amortissement du Bien qui est à déduire chaque année de la perte de valeur estimée du bien qui doit rester constante.
Pour un logement ancien, les meubles peuvent être amortis. La durée d’amortissement pour ce type de bien est de 50 ans et il est envisageable de déduire chaque année 2% de sa valeur de construction.
Les provisions sont aussi concernées, on peut tenir compte de celles qui sont prévues pour régler un litige en cours avec un locataire ou un fournisseur.